Die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg (WOGEBE) als Motor der Quartiersentwicklung in Trier-Nord

Kontakt:

• Maria Ohlig, Quartiersmanagement Trier-Nord, Am Beutelweg 10, 54292 Trier, Tel. 0651/13272; Fax 0651/1441012, Email: maria.ohlig@wogebe.de
• Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg, Röntgenstraße 4, 54292 Trier, Tel. 0651/145470, Email: info@wogebe.de, Homepage: www.wogebe.de

Ausgangssituation bei der Gründung der Genossenschaft 1991

Trier-Nord war vor 15 Jahren ein "Sozialer Brennpunkt" mit allen äußeren Zeichen eines solchen. Es gab u.a. einen hohen Sanierungsstau im Wohnbestand. Die Wohnungen in den ehemaligen Kasernen am Beutelweg, die sich damals im Besitz des Bundes befanden, waren marode, nie grundsaniert worden, ohne Bäder und Zentralheizungen. Die BewohnerInnen hatten sich notdürftig darin eingerichtet und versucht, mit eigenen Mitteln das Beste daraus zu machen. Der überwiegende Teil der Bewohnerschaft war abhängig von staatlichen Transfergeldern, Sozialhilfe, Arbeitslosengeld. Die statistischen Daten belegen auch heute noch, dass in diesem Stadtteil überdurchschnittlich viele Kinder, viele Menschen ohne Schulabschluss und Ausbildung, viele Erwerbslose, viele Menschen in Armut leben.

Die Ausgangsfrage des Engagements bei Genossenschaftsgründung lautete:

• Wie lassen sich die Lebenssituation und die Lebensperspektive der Familien und Einzelpersonen in einem sozialen Brennpunkt nachhaltig verbessern?
• Welche Ressourcen und Aktivierungspotenziale im sozialen Brennpunkt können genutzt werden?

Erste Schritte in Richtung Veränderung

Im Kontakt mit den BewohnerInnen wurde bereits seit Mitte der 70er Jahre Gemeinwesenarbeit (GWA) aufgebaut. Im Anschluss an die Tätigkeit einer studentischen Initiative im Stadtteil entwickelte sich in den 80er Jahren das Bürgerhaus Trier-Nord als bürgerschaftlicher Trägerverein der Gemeinwesenarbeit. Im Rahmen der Arbeit des Bürgerhauses wurde deutlich, dass allein mit den Mitteln Sozialer Arbeit eine grundlegende Veränderung der Lebenssituation der BewohnerInnen nicht möglich ist. Sozialberatung und Gemeinwesenarbeit waren notwendige Ansätze zur Hilfestellung für die Menschen, doch sie reichten allein nicht aus. Es mussten auch die tatsächlichen, objektiven Lebensbedingungen angegangen werden, um menschenwürdige Lebensbedingungen und Teilhabe zu erreichen.

Das Genossenschaftsmodell erschien als der überzeugendste Ansatz, die soziale Situation der Menschen in Trier-Nord zu verbessern und diese gleichzeitig in die Verantwortung für den Entwicklungsprozess einzubeziehen. Als Genossenschaftsmitglieder genießen alle Mietparteien lebenslanges Wohnrecht, bestimmen die Geschicke des Gemeinschaftsunternehmens durch Sitz und Stimme in der Generalversammlung mit und werden zu Miteigentümern.

Die Initiatoren der WOGEBE haben sich für die Unternehmensform der Genossenschaft als ein Gemeinschaftsunternehmen von Mitgliedern entschieden, die zugleich Kunden sind und an deren Bedarf sie sich vorrangig orientieren sollte. Die Gründung einer Genossenschaft sollte es den BewohnerInnen des Stadtteils ermöglichen, für sich und ihre Familien trotz geringer Kaufkraft am Wohnungsmarkt gute und gesunde Wohnverhältnisse zu erreichen, eine Gemeinschaftsleistung, die am allgemeinen Markt nicht realisierbar gewesen wäre.

Ausschlaggebend für die Wahl der Unternehmensform war, dass die wesentlichen Elemente einer Genossenschaft wie nachbarschaftliche Selbsthilfe, Wirtschaften am örtlichen Markt, unmittelbare Verantwortlichkeit und persönliche Beteiligung der Mitglieder den Vorstellungen der Initiatoren von grundlegendem Wandel im Stadtteil am Nächsten kam.

Die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg wurde 1991 zunächst von 10 engagierten Bürgerinnen und Bürgern gegründet und entwickelte sich in den folgenden Jahren bis heute zu einer Wohnungsgenossenschaft mit rd. 700 Mitgliedern. Zunächst hat die WOGEBE die bundeseigenen ehemaligen Kasernengebäude Am Beutelweg (100 Wohneinheiten), später städtische Wohnungen (300 Wohneinheiten) und im Zusammenhang mit dem Abzug des französischen Militärs in den 90er Jahren frei gewordene Konversionsgebäude erworben. In 2009 beläuft sich der Wohnungsbestand der Genossenschaft auf rd. 500 Wohneinheiten, beinahe ausschließlich im benachteiligten Gebiet von Trier-Nord.

Erste Phase

Die erste Phase der Entwicklung der WOGEBE war geprägt durch typische Startprobleme: Es war kein Eigenkapital vorhanden, der Genossenschaftsverband, die öffentliche Hand und die Banken waren zunächst mit Machbarkeitsstudien von den Realisierungschancen zu überzeugen.

Statt einer langen Planungsphase mussten gleichzeitig die aktiven Bewohner durch sichtbare Erfolge für einen weiteren Einsatz überzeugt werden.

Vorgehensweise in der ersten Phase:

Die Sprache der Bewohner wurde u.a. mit einem Comic gesprochen, um die ersten 100 Genossenschaftsmitglieder, Familien für die neue Idee zu gewinnen. Die WOGEBE appellierte an die Selbstverantwortung ("Ressourcenorientierung"): Bewohner zeichneten erste Grundrisse, planten die Veränderung aus ihrer Anschauung und ihren Bedürfnissen mit.

Das erste Ziel konnte plangemäß erreicht werden: Der Kauf der Häuser Am Beutelweg 2-20, ca. 100 Wohnungen, erfolgte 1991 zu einem Kaufpreis von 837.000 DM. Innerhalb von 10 Jahren wurde ein Sanierungsvolumen von rd. 30 Mio. DM umgesetzt. Davon wurden ca. 20 % als Selbsthilfe erbracht. Die Finanzierung erfolgte durch Förderdarlehen des Sozialen Wohnungsbaus und durch Bewohnerselbsthilfe.

Erwerbslose BewohnerInnen arbeiteten bei der Sanierung mit und erhielten gleichzeitig eine Chance zur Qualifizierung. 1994 konnte aus einer Qualifizierungsmaßnahme des Bürgerhauses Trier-Nord heraus mit der HVS GmbH eine im Baugewerbe tätige Tochterfirma der WOGEBE im Baugewerbe gegründet werden, die über 12 Jahre lang die Baumaßnahmen der Wohnungsgenossenschaft im Stadtteil durchführte und die zuletzt 70 MitarbeiterInnen (einschließlich Auszubildende) beschäftigte.

Viele erwerbslose StadtteilbewohnerInnen, die lange Zeit in keinem Arbeitsverhältnis gestanden hatten, konnten durch die Tätigkeit in der HVS qualifiziert und in Arbeit gebracht werden. Gleichzeitig waren sie motiviert: Schließlich ging es ja um ihren Stadtteil, um ihre Sache!

Zweite Phase

In der zweiten Phase wurden Konversionswohnungen des Landes in der Parkstraße, Wittlicher Straße, Röntgenstraße und Hochwaldstraße erworben und saniert. Das Ziel bestand darin, eine Durchmischung der Mieterstruktur des Stadtteils mit jungen, selbständigen Familien zu erreichen. Es handelte sich um 21 Einfamilienhäuser und 6 Mehrfamilienhäuser, die 1995 zum Preis von rd. 4,1 Mio. DM gekauft wurden. Der Mietpreis beläuft sich heute dort auf 4,13 € bis 4,90 € pro m².

Dritte Phase

Die dritte Phase umfasste den Ankauf und die Sanierung städtischer Wohnungen in der Ambrosiusstraße, Thyrsusstraße, Franz-Georg-Straße und Am Beutelweg.

Hintergrund war die Erkenntnis, dass die Integrative Sanierung eines Stadtteils nicht als "Insellösung" möglich war und dass die an die mittlerweile sanierten Wohnungen unmittelbar angrenzenden Wohnungen, die in einem desolaten Zustand waren, ebenfalls saniert werden mussten.

Es handelte sich um insgesamt rd. 300 Wohneinheiten, die schließlich Ende 1999 für 8,1 Mio. DM gekauft wurden. Darunter waren Häuser, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnte und die in der Folge abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden mussten.

Somit wurde die Integrative Sanierung zur Stadtteilveränderung. Der Kauf der vormals städtischen Häuser, in denen mit wenigen Ausnahmen mehrfach benachteiligte Menschen wohnten (arbeitslos, arm, ausgegrenzt) kam einer Privatisierung sozialer Probleme gleich, denn mit den Häusern wurden gleichzeitig die sozialen Probleme übernommen.

Die Lösung dieser Probleme konnte nur im Sinne einer Partnerschaft zwischen der Kommune und der Wohnungsgenossenschaft sowie weiteren Partnern wie dem Land Rheinland-Pfalz erfolgen. Die Stadt Trier und das Land haben sich darauf eingelassen und sich in der Folge immer wieder engagiert.

Probleme in der dritten Phase

Der Erwerb der städtischen Wohnungen war nach langen, zähen Verhandlungen kurzfristig unter dem potenziellen Druck eines großen Investors erfolgt. Der Ankauf konnte nicht schrittweise realisiert werden, sondern war in einem Gesamtpaket umzusetzen. Der vereinbarte Rückfluss der Kaufsumme in Tranchen kam erst nach drei Jahren in Gang und damit für die WOGEBE zu einem Zeitpunkt, als diese ihre Rücklagen bereits weitgehend aufgebraucht hatte.

Die Identifikation mit dem Genossenschaftsgedanken wurde für die 300 "neuen" Mitglieder, die die Gründungsphase nicht miterlebt und mitgestaltet haben, zu einer schwierigen Herausforderung ("Versorgungsanspruch"). Hier war und ist insbesondere die Bewohnerbetreuung gefordert, die Idee des Genossenschaftsgedankens, die gemeinsame Übernahme von Verantwortung über die eigene Wohnung hinaus zu fördern und die Bewohnerschaft in diese Richtung zu qualifizieren. Das Bewusstsein, dass die monatliche Mietzahlung zur Existenzsicherung des Gesamten notwendig ist, war und ist längst nicht bei allen Bewohnern vorhanden.

Projektträgerschaft "Soziale Stadt"

2001 übernahm die Wohnungsgenossenschaft die Projektträgerschaft für das Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt", installierte ein Quartiersmanagement und konnte mit ihrem Know-how und ihren Vor-Ort-Kenntnissen die Stadtteilentwicklung konzeptionell und praktisch weiter vorantreiben, denn es war von Anfang an klar: Die Sanierung von Wohnungen allein ist nicht ausreichend, um das Viertel grundlegend zu verändern.

Infrastrukturelle Maßnahmen wie die Sanierung des Bürgerhauses Trier-Nord, Wohnumfeldverbesserungen, Straßensanierungen, der Bau von Spiel- und Bolzplätzen, die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen wie der Abbruch von unbewohnbaren Gebäuden waren Bestandteil des Integrierten Handlungskonzeptes für Trier-Nord. Das Bürgerhaus Trier-Nord, das als Stadtteilzentrum eine wichtige Infrastruktureinrichtung darstellt, in dem sich viele Gruppen und Initiativen treffen und ein Kinderhort sowie eine Grund- und Hauptschule Räume nutzen, wurde grundlegend saniert und umgebaut. Der Ausbau zweier Spielplätze in diesem kinderreichsten Stadtteil Triers konnte dank der Fördermittel zügig realisiert werden. Auch die weiteren Maßnahmen ergänzen in sehr guter konzeptioneller Abstimmung und praktischer Umsetzung die Wohnungsbausanierung der Wohnungsgenossenschaft. Durch diese zeitlich parallel und inhaltlich aufeinander abgestimmten Entwicklungen ist es gelungen, dem Stadtteil Trier-Nord insgesamt ein anderes "Gesicht" zu geben und damit auch das sichtbare Stigma eines "Sozialen Brennpunktes" verschwinden zu lassen.

Dieser Prozess ist noch nicht beendet, weitere Themen (u.a. Abstellfläche Schrotthandel; Durchmischung Bevölkerungsstruktur durch Neubebauung von Brachflächen; Verkehrsberuhigung; Erwerbslosenproblematik; Integration von Migranten, deren Zahl in den letzten 5 Jahren überproportional gestiegen ist) stehen zur Bearbeitung an.

Was wurde durch das Engagement der WOGEBE im Stadtteil erreicht?

Durch die erfolgte Wohnraumsanierung und den Neubau von Wohnungen im Stadtteil konnte eine grundlegende Verbesserung der Lebenssituation von ca.1.500 BewohnerInnen erzielt werden.

Rd. 350 StadtteilbewohnerInnen konnten im Rahmen von Qualifizierungsmaßnahmen, Arbeits- und Ausbildungsverhältnissen, Praktika und Projekten in Beschäftigung gebracht werden bzw. ihre Beschäftigungsfähigkeit verbessern.

Eine dauerhafte Verbesserung der Infrastruktur durch Maßnahmen der "Sozialen Stadt" wurde in Angriff genommen und in großen Teilen realisiert.

Insgesamt war nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in diesen über Jahrzehnte vernachlässigten Stadtteil ein Kapitaltransfer in Höhe von über 50 Mio. € erfolgt, ein bedeutsamer investiver Beitrag zur Verbesserung der Lebensbedingungen im Stadtteil. Das äußere Erscheinungsbild des Stadtteils und das Image von Trier-Nord haben sich dadurch deutlich verbessert. Ein Netzwerk der lokalen Akteure hat sich etabliert und arbeitet gemeinsam an der weiteren Verbesserung der sozialen Situation im Quartier (Kinder- und Jugendarbeit, Gesundheitsprojekte, Beratungs- und Bildungsangebote, Integration von Migranten).

Zusammenfassend lässt sich die Arbeit der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg als Umsetzung einer Kreislaufwirtschaft im Stadtteil mit nachhaltiger Wirkung bezeichnen, als eine Gemeinwesenökonomie, die lebensdienliche Ziele statt eines "Wirtschaftens um jeden Preis" verfolgt. Es ist ein Beispiel dafür, wie politische Verantwortung durch das Engagement von Privatpersonen übernommen wurde, die die Zuständigkeit für Problemlösungen nicht allein bei der Kommune sahen.

Es ist – bei allen wirtschaftlichen Schwierigkeiten der WOGEBE in der Folge - auch für die Bewohnerschaft ein ermutigendes Beispiel dafür, dass sich dauerhaftes Engagement lohnt. BewohnerInnen, die sich über 15 Jahre kontinuierlich engagieren, bezeugen, dass sie auf jeden Fall in der Genossenschaft wohnen bleiben wollen und stolz sind, von Anfang an bei dieser Entwicklung mitgeholfen zu haben.

Die Situation der WOGEBE zu Beginn des Jahres 2009

Ab dem 01.01.2009 wurde aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der WOGEBE die Finanzierungsstruktur verändert. Ohne Eingriffe in die organisatorische Grundstruktur vorzunehmen, ist im Jahr 2008 unter maßgeblicher Beteiligung der Stadt Trier und des Landes Rheinland-Pfalz eine wirtschaftliche Sanierung der WOGEBE erfolgt, die dieser über einen Sanierungszeitraum von 15 Jahren ermöglicht, eine angemessene Eigenkapital- und Liquiditätsentwicklung zu erreichen und damit die Existenz der Genossenschaft im öffentlichen Interesse langfristig zu sichern.

Dadurch wurde die Gefahr einer Überschuldung der WOGEBE abgewendet, die insbesondere durch die Insolvenz des Tochterunternehmens HVS GmbH zum 31.12.2006 ausgelöst wurde, die hohe Verluste für die WOGEBE im Jahr 2006 zur Folge hatte. In einem von der Stadt Trier in Auftrag gegebenen Sanierungsgutachten wurden als maßgebliche wirtschaftliche Restriktionen der WOGEBE identifiziert:

• Insbesondere gegenüber der Planung ausgefallene Selbsthilfeanteile hatten ab der dritten Sanierungsphase dazu geführt, dass die Kosten für den Kapitaldienst insgesamt zu hoch lagen.
• Die Höhe des Eigenkapitals der WOGEBE war dem Umfang der Geschäftstätigkeit nicht angemessen. Die Eigenkapitalentwicklung hat sich im Zeitablauf verschlechtert. Die Bildung von Instandhaltungs- und Bauerneuerungsrücklagen war der WOGEBE nicht möglich.
• Die im Zusammenhang mit der Wohnungsversorgung einer benachteiligten Bevölkerungsgruppe entstehenden deutlich erhöhten Bewirtschaftungsrisiken (erhöhte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, erhöhte Forderungsverluste) konnten von der WOGEBE nicht erwirtschaftet werden.

In dem ab 01.01.2009 umgesetzten Sanierungskonzept wurde daher ein Umbau der Finanzierungsstruktur der WOGEBE vorgenommen:

• Deutliche Reduzierung des Kapitaldienstes durch Ablösung zinsteurer Geschäftsbankendarlehen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grund und Bodens an die Stadt Trier und der Eintragung von Erbbaurechten zugunsten der WOGEBE sowie durch die Zinsfestschreibung der Landesdarlehen. Diese Maßnahmen haben eine deutliche Reduzierung des Kapitaldienstes zur Folge und ermöglichen einen Eigenkapitalaufbau der WOGEBE in den Folgejahren. Somit kommt eine Strategie zum Tragen, die eine Absicherung des Sozialen Wohnungsbaus durch eine Verminderung der Kosten für Grund und Boden ermöglichen.
• Gewährung von städtischen Zuschüssen, um eine Kompensation von Bewirtschaftungsrisiken und Intensivierung der Sozialen Arbeit der WOGEBE zu ermöglichen. Die Wirksamkeit der Umsetzung des Sanierungskonzeptes und der Stadtteilentwicklung wurde und wird maßgeblich auch über die Durchführung weiterer Projekte aus dem Bereich nichtinvestiver Maßnahmen im Rahmen des Programms "Soziale Stadt" in Trägerschaft der WOGEBE gestützt.
• Durch die Verkäufe und den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages sowie eines Zuwendungsvertrages ist zwischen der WOGEBE und der Stadt Trier eine stärkere Verbindlichkeit in der Kooperation entstanden. Künftig ist die WOGEBE bei investiven Maßnahmen an die Zustimmung der Grundstückeigentümerin Stadt Trier gebunden. Neben einer quartalsmäßigen Überprüfung, ob die wirtschaftlichen Ziele des Sanierungskonzeptes erreicht werden und turnusmäßig stattfindenden Gesprächsrunden sollen im Rahmen einer Verwaltungsvereinbarung hinsichtlich der Neuvermietung und Konfliktregulierung Verfahren mit Stadt Trier und ARGE Trier verbindlich vereinbart werden. Dadurch wird das Ziel unterstützt, die Forderungsverluste der WOGEBE zu begrenzen, eine Voraussetzung, die Wirtschaftlichkeit der WOGEBE dauerhaft erhalten zu können.
• Hinsichtlich der weiteren Entwicklung bezüglich des von der WOGEBE bewirtschafteten Wohnungsbestandes und der Stadtteilentwicklung im Rahmen ihrer Trägerschaft des Quartiersmanagements und von Projekten im Gebiet Soziale Stadt kann die Form der Kooperation von WOGEBE und Stadt Trier mit einem PPP-Projekt (private public partnership) verglichen werden, das dem Ziel einer guten und günstigen Wohnungsversorgung für benachteiligte Bevölkerungsgruppen dient.

Durch diese Konstruktion wird einerseits eine stärkere Beteiligung und Mitverantwortung der Kommune am Prozess sichergestellt und die wechselseitige Transparenz der Umsetzungsstrategien der Stadtteilentwicklung im öffentlichen Interesse gefördert.

Grunddaten WOGEBE (Stand 31.12.2008)

Wohnobjektdaten

• Anzahl Häuser: 102
• Anzahl Wohneinheiten: 497
• Wohnfläche: 38.528 m²
• Investitionen in Sanierung (incl. Kauf): rd. 50 Mio. €
• davon Selbsthilfeleistungen: rd. 5 Mio. €
• Sanierungskosten je m²: bis zu 1.250 €
• Mieten in sanierten Wohnungen: 2,98 € bis 5,19 € je m²

Finanzierungsstruktur

Finanzierung Wohnungsbau / Sanierung

Fremdkapital

• Fördermittel Programm sozialer Wohnungsbau und Konversionszuschüsse des Landes Rheinland-Pfalz
• Kapitalmarktmittel

Eigenkapital

• Genossenschaftsanteile (jeweils 50 €, bis zu 9 Anteilen)
• Bewohnerselbsthilfe (Muskelhypothek)
• Eigenkapital und Eigenkapital ersetzende Darlehen

Projekte der Sozialen Stadt:

• Finanzmittel von Bund, Land, Kommune
• ESF-Mittel (LOS-Projekte)

Gremien

• Generalversammlung (670 Mitglieder)
• Aufsichtsrat (zur Hälfte mit BewohnerInnen besetzt)
• Vorstand (3 Mitglieder, davon 2 ehrenamtlich, 1 hauptamtliche Geschäftsführung)
• Bewohnerräte (vertreten je nach Größe die BewohnerInnen eines oder mehrerer Häuser)

Hauptamtliche Personalstruktur

a) Personal Wohnungsbewirtschaftung

• Verwaltung: 4 Mitarbeiterinnen in Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigung, 1 Auszubildende als Immobilenkauffrau
• Hausmeister: 4 Mitarbeiter in Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigung
• Hauswarte (entgeltgeringfügige Beschäftigung)

b) Personal Betreuung und Soziale Projekte

• Quartiersmanagement: 1 Diplompädagogin in Vollzeitbeschäftigung
• Bewohnerbetreuung: 2 Sozialpädagogische Fachkräfte in Vollzeitbeschäftigung
• Projekt Trainingswohnen: 5 Kräfte in Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigung